Gestores apontam shoppings do interior como nova fonte de crescimento e valorização de ativos

Erica Souza, head de fundos de tijolo da Tivio Capital, e Alexandre Machado, gestor do HGBS11 (Hedge Brasil Shopping), afirmam que os shopping centers situados em cidades do interior estão ganhando destaque entre investidores imobiliários, devido ao potencial de crescimento operacional e à valorização dos ativos, sobretudo em municípios onde o centro comercial concentra lazer, alimentação e serviços para a população.

Segundo o portal InfoMoney, Souza explica que, embora os shoppings das grandes capitais sejam considerados resilientes, muitos já atingiram um estágio de maturidade que limita novas oportunidades de expansão. "Não é tanto que a receita dos shoppings esteja superando a dos empreendimentos das capitais, mas são ativos que muitas vezes possuem mais alavancas de crescimento do resultado, seja por uma mudança de administração ou por um pouco mais de investimento", afirma a executiva.

Visão de Erica Souza

Para Souza, a concorrência menos intensa nos municípios menores cria um ambiente favorável. Enquanto nas grandes cidades os shoppings competem com diversos concorrentes diretos e indiretos, no interior o shopping costuma ser a principal opção de lazer e consumo. "Sem sombra de dúvida, a demanda por lazer e serviços é crescente em todo o Brasil. Diferentemente das grandes capitais, onde os shoppings concorrem com muitos competidores, no interior esses ativos podem ser o principal destino para atender à demanda", destaca.

A executiva ainda ressalta que os shoppings consolidados são resilientes, porém já estão amplamente precificados, ao passo que os regionais oferecem oportunidades de destravamento de valor por meio de gestão mais ativa e investimentos direcionados.

Perspectiva de Alexandre Machado

Machado complementa a análise apontando que a robustez econômica de municípios do interior, especialmente no estado de São Paulo, tem impulsionado o desempenho dos empreendimentos. "Quando a gente observa o shopping, no final do dia, existe uma ligação muito grande com a robustez econômica desses municípios", afirma.

Ele destaca ainda a transformação nos hábitos de consumo: em cidades menores, a frequência aos shoppings e o consumo de alimentação fora de casa ainda estão em fase de amadurecimento cultural. Como exemplo, cita o Shopping Sinop, em Mato Grosso, que completa cinco anos e tem ganhado relevância gradualmente entre os moradores, tornando‑se um novo ponto de encontro e consumo.

Outro ponto observado por Machado é a maior presença de redes varejistas nacionais nos shoppings regionais, embora lojistas locais ainda mantenham participação relevante. Na carteira que acompanha, cinco shoppings estão localizados no interior paulista e, nos últimos anos, apresentaram avanços como redução da vacância, crescimento das receitas de estacionamento e expansão das receitas de mall e mídia. "Quando a gente olha para essas variáveis, percebe um destaque no interior em relação à média do portfólio. A combinação de uma redução maior da vacância, crescimento do estacionamento e avanço significativo de mall e mídia faz com que o crescimento do NOI se destaque", explica.

O NOI (Net Operating Income) representa o resultado operacional líquido dos empreendimentos e tem sido o principal indicador usado pelos gestores para medir a performance dos shoppings regionais.

Gestão ativa e barreiras de entrada

Machado enfatiza que a estratégia de investimento em shoppings regionais também se baseia na proximidade geográfica da carteira, que está concentrada em São Paulo. "Para nós, gestão ativa não é só comprar e vender imóveis. É estar presente no dia a dia dos empreendimentos", afirma. Essa presença permite monitorar de perto a operação e aplicar melhorias de forma rápida.

Ele ainda aponta que a região apresenta barreiras de entrada, sobretudo pela dificuldade de encontrar terrenos amplos e obter aprovação para novos projetos, o que protege os ativos já estabelecidos contra concorrência excessiva.

Projetos de expansão

Entre os projetos de expansão citados, destaca o Tivoli, em Santa Bárbara d’Oeste (SP), que apresenta vacância de aproximadamente 1,5%. Outro destaque é o Parque Dom Pedro, em Campinas (SP), considerado o principal ativo da carteira. O empreendimento possui um master plan aprovado pela prefeitura, prevendo a expansão do shopping e a construção de torres comerciais, hoteleiras e residenciais em um terreno de cerca de 700 mil metros quadrados. Segundo Machado, três projetos de torres já foram assinados e a primeira construção poderia iniciar ainda em 2026.

A iniciativa prevê a comercialização ou permuta de áreas do terreno com empresas especializadas, criando uma fonte adicional de receita e ampliando a circulação de pessoas no entorno.

Embora a maior parte da carteira esteja concentrada em São Paulo, a gestão acompanha oportunidades em cidades ligadas às fronteiras agrícolas, onde o crescimento econômico pode ser expressivo, mas a dependência do agronegócio exige cautela na alocação de recursos.

Em síntese, gestores como Souza e Machado veem nos shoppings do interior um cenário de crescimento ainda pouco explorado, sustentado por menor concorrência, demanda crescente por lazer e serviços, e oportunidades de gestão ativa que podem gerar valorização significativa dos ativos nos próximos anos.