LAREAL lança metodologia para reclassificar 36% dos FIIs negociados na B3

A associação Latin America REITs Association (LAREAL) apresentou, em outubro de 2026, uma nova metodologia para classificar fundos de investimento imobiliário (FIIs) negociados na B3, visando corrigir a falta de padronização que dificulta a análise de investidores estrangeiros e restringe a entrada de capital no mercado nacional.

A proposta utiliza exclusivamente as demonstrações financeiras auditadas mais recentes dos fundos, eliminando critérios divergentes adotados por portais, casas de análise e outras entidades. Segundo o portal InfoMoney, a iniciativa pretende criar uma referência comum, baseada em dados verificáveis e atualizada periodicamente.

Contexto de expansão do setor

O mercado de FIIs tem experimentado forte crescimento. Dados da B3 citados pela associação mostram que o número de investidores passou de cerca de 630 mil no fim de 2019 para mais de 3,3 milhões em setembro de 2026, sendo que pessoas físicas detêm 72,5% das cotas.

Metodologia proposta pela LAREAL

A classificação está estruturada em três pilares. O primeiro estabelece uma base documental única: as últimas demonstrações financeiras auditadas publicadas pelo fundo. A hierarquia prioriza resultados discriminados por origem econômica; na ausência desses dados, recorre-se à composição dos ativos, excluindo relatórios gerenciais, sites e cadastros de terceiros.

O segundo pilar introduz a chamada regra dos 75%. A atividade que gerar, no mínimo, 75% do resultado imobiliário anual determina a categoria principal do fundo. As categorias são: Tijolo (aluguel de imóveis), Papel (juros de crédito imobiliário), Fundo de Fundos (investimento em cotas de outros FIIs), Desenvolvimento (venda de imóveis em estoque) e Multiestratégia (nenhuma atividade atinge 75%). Subclasses detalham a exposição, como segmento de imóveis (logística, escritórios) ou indexador predominante (CDI, inflação).

Um exemplo prático foi dado por Vitor Peres, matemático e responsável pela elaboração da metodologia: um fundo lançado como multiestratégia que obtém 80% do resultado com CRIs e tem 75% da carteira de crédito atrelada à inflação seria reclassificado como Papel‑Inflação.

O terceiro pilar prevê revisão anual da classificação, com possibilidade de revisão extraordinária em caso de eventos relevantes. Para evitar mudanças frequentes, um fundo só deixa uma categoria se permanecer abaixo de 70% do limite por dois anos consecutivos, podendo ingressar novamente ao atingir 75%.

Resultados da aplicação em 2026

Ao aplicar a metodologia aos 303 FIIs negociados em bolsa em outubro de 2026, a LAREAL identificou que 113 deles – equivalentes a 36% do total – teriam uma classificação diferente da associada ao mandato original. A associação argumenta que a ausência de uma linguagem comum dificulta a comparação dos ativos por investidores estrangeiros, que costumam usar critérios próprios para compor índices globais.

Impactos para investidores nacionais e estrangeiros

Para fundos globais passivos, que seguem índices de mercado, a padronização facilita a inclusão de FIIs que antes ficavam fora do radar por falta de enquadramento claro. Para investidores brasileiros, a classificação baseada na atividade efetiva permite identificar se os resultados provêm principalmente de aluguéis, juros de crédito imobiliário ou investimentos em cotas de outros fundos, facilitando a avaliação da exposição a indexadores como CDI e inflação e a comparação de dividend yields entre veículos de características semelhantes.

Além disso, a correspondência entre as categorias brasileiras e as internacionais – Equity REITs (tijolo), Mortgage REITs (papel) e Diversified REITs (multiestratégia) – cria uma ponte que pode ampliar a visibilidade dos FIIs no cenário global.

Fonte: InfoMoney.